Меньше чем через два месяца в Парке высоких технологий будут введены в эксплуатацию три новых здания. А недавно в Гродно в собственность Парка перешли четыре исторические здания, которые планируется реконструировать и использовать для нужд ПВТ. О том, как решаются вопросы проектирования и строительства, а также реконструкции зданий администрация ПВТ, мы поговорим с заместителем директора Администрации ПВТ Александром Козловским и заместителем начальника отдела поддержки инновационного предпринимательства Администрации Парка высоких технологий Юрием Войтукевичем.

Александр Козловский

–  Александр Александрович, что вы можете сказать о детальном плане застройки парка ПВТ? Готов ли он и кто принимал участие в его подготовке? Насколько активно застраивается территория Парка?

– На  сегодняшний день детальный план еще не утвержден. «Минскгражданпроект» готовил эскиз застройки территории ПВТ, а «Минскградо» разрабатывал детальный план застройки. К настоящему моменту этот план разработан, прошел общественное обсуждение, но еще не получил заключение экспертизы.

В настоящее время ведется строительство трех научно-производственных зданий для компаний-резидентов ПВТ.

Продолжается строительство научно-производственного здания площадью 6 500 м². Это здание сможет обеспечить тысячу рабочих мест для инвесторов-резидентов ПВТ – СООО «Гейм Стрим», СООО «Системные технологии», ООО «БайТехСолюшн», ЗАО «АВЕСТ», ОДО «Экономика-софт».

Кроме того, на территории Парка ведут строительство своих офисов резиденты ПВТ –  ИООО ”ЭПАМ Системз“ и ИП «АйБиЭй АйТи Парк» (IBA). Соответственно, итогом строительства станет научно-производственное здания общей площадью 15 000 м² с размещением высокотехнологичного дата-центра и  научно-производственного здания общей площадью 12 500 м² с отдельным многоуровневым паркингом, спортивно-оздоровительным комплексом и современным дата-центром.

Так выглядит сегодня офисное здание EPAM:

Ремонтные работы:

Рендеры EPAM Ideab:

– Одним из важных и сложных вопросов является гармонизация облика новых зданий с архитектурой города. Насколько архитектура новых зданий будет сочетаться с окружающей застройкой?

– Наша территория достаточно специфическая. Хоть это и территория города, но мы находимся за кольцевой. Специфика объясняется тем, что здесь расположен академгородок. В основном на этой территории размещены производственные здания. И то, что мы построили, я думаю, органично впишется в окружающую застройку. Сегодня  речь в большей степени идет о том, что существующие здания нужно приводить в нормальное состояние, проводить благоустройства. И те объекты, которые мы построим, будут естественно лучше того, что у нас пока есть. Поэтому так или иначе необходимо подтягивать существующую застройку к тому что будет сделано.

– Есть ли что-то особенное в новых зданиях ПВТ с точки зрения инженерных решений?

– На самом деле никакой сложности в тех здания, которые строят резиденты Парка высоких технологий, нет. Среди особенностей могу отметить две. Первая: в зданиях должна быть локально-вычислительная сеть (ЛВС) на достаточно высоком уровне – шестой категории, кроссовая. Поэтому основная характеристика зданий – это достаточно сложная локально-вычислительная сеть, так как высокоскоростной интернет очень нужен нашим компаниям.

Сегодня компании ИООО «ЭПАМ Системз» и ИП «АйБиЭй АйТи Парк» в структуре своих офисных зданий предусматривают достаточно крупные DATA-центры. Других принципиальных отличий от иных офисных зданий нет.  Как правило, компании в офисных помещениях планируют использовать open space, большие площади. Резиденты ПВТ считают свою прибыль и поэтому стремятся более компактно разместить своих сотрудников. Такой порядок привычен для западных компаний и позволяет видеть, где кто находится и чем занимается.

Вторая особенность – в этих зданиях будет предусмотрена современная система вентиляции и кондиционирования, потому что внутри будет много людей и техники, будет большая теплоотдача. Охлаждать в теплый период года и подогревать в холодный – с этими задачами будет справляться современные инженерные системы.

– Насколько активно новые технологии использовались при строительстве зданий ПВТ? Ведь на определенном этапе резиденты сотрудничали с зарубежными инвесторами и инжиниринговыми компаниями. Готовые строительные конструкции привозили из Германии и здания предполагалось строить быстро. Оказался ли этот опыт удачным?

– ИООО «ЭПАМ Системз» и ИП «АйБиЭй АйТи Парк», а также эстонская инжиниринговая компания Ideab Project Etsti AS, которая представляла интересы немецкой Thyssen Krupp AG, планировали построить за 9 месяцев здание. Предполагалось, что это сделать можно качественно и быстро. Но в итоге этот план у нас так и не реализовался. Процесс строительства затянулся, возникли проблемы с таможней, хотя в этом не были виноваты ни наши компании как заказчики, ни строители. В итоге получилось, что подрядчики ушли, а здание осталось недостроенным. И сейчас проблема для наших двух компаний ввести здание в эксплуатацию, потому что смена наших подрядчиков всегда является проблемой. Приходит новый подрядчик – нужно заказывать обследование несущих конструкций. То есть возникает ряд непростых вопросов. Точно так и мы начинали строить с турецкой компанией, а в итоге достраивают наши белорусские крупные строительные организации – ОАО «Стройтрест № 7» и КУП «Монолит».

Рендеры IT PARK Ideab:

– Много было надежд и на продуктивное сотрудничество с израильской Fishman Group...

–  Израильская компания, когда приходила в Парк, утверждала, что инвестирует в строительство зданий ПВТ свыше полумиллиарда евро, построит офисное здание и инфраструктуру. В итоге сотрудничество закончилось тем, что этот инвестор построил только одно офисное здание, а также три жилых дома. Эти квартиры затем он продал на свободном рынке.

– Что для вас значит опыт работы с инвесторами? Вдохновил ли он вас на поиск новых партнеров?

– Опыт – это великое дело, как положительный, так и отрицательный. Главное, сделать правильные выводы из этого опыта. На сегодняшний день мы представляем, какие могут возникнуть проблемы при возможном сотрудничестве, просчитаны возможные положительные и отрицательные моменты. Сейчас главное при дальнейшей реализации инвестиционных проектов все это учитывать.  И когда мы хотим построить офисное здание за свои средства на Купревича, 2, мы хорошо представляем всю сложность нашей задачи. Мы хорошо знаем, что хотят резиденты парка, и готовы сделать это рационально, дешево, красиво и чтобы этим можно было легко и с удобством пользоваться.

Кстати, президентский Указ №26 от 14 января 2014 г. «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» как раз и определяет механизм проведения процедуры переговоров и торгов. На сегодняшний день достаточно много и проектных и строительных организаций не получили или не сумели продлить свои сертификаты. Поэтому в Минске определился пул крупных строительных организаций, которые получили право проводить строительные работы. Теперь процедура ясна и опыт у нас есть.

– Какие новые здания планируются в данный момент и насколько удобна в пользовании территория ПВТ?

–  Пока планируется только одно здание, которое мы хотели построить на территории, прилегающей к ПВТ. Это территория расположена как раз через дорогу, от нашего здания по ул. Купревича, 2. Там как раз и намеревалась  израильская компания Fishman Group построить офисное здание, но к строительству так и не приступила. На сегодняшний день в Мингорисполкоме рассматривается вопрос о расторжении инвестдоговора. Поэтому мы, администрация ПВТ, хотели бы взять этот участок и построить там офисное здание. Оно будет собственностью Республики Беларусь. Мы планируем сдавать это здание в аренду резидентам ПВТ, при этом 100% вырученных от сдачи средств будет направляться в республиканский бюджет.

Полагаем, что это неплохое предложение для города и для страны. Мы не просим бюджетных денег и готовы построить за свои. Но пока нам эту территорию не отдали. На самой территории Парка строительство офисных и жилых помещений не представляется возможным, потому что плотность существующей  застройки достаточно высока. При этом есть проблема с социальной инфраструктурой. Отсутствуют продовольственные и промтоварные магазины. К сожалению, в настоящий момент в пешеходной доступности нет магазинов. Как раз именно с условием обеспечения такой бытовой инфраструктурой город на аукцион выставляет площадки, чтобы люди могли не только выехать в город и купить необходимой, но и вечером после работы дойти пешком до магазина и совершить покупку.

Еще одна проблема – транспортная. Основные сотрудники копаний-резидентов ПВТ – это молодые ребята до 25 лет, которые стараются добираться на собственных авто так как парк находится за кольцевой. Поэтому проблемой является отсутствие свободных парковочных мест. Но при проектировании мы стараемся эту проблему учитывать. И предусматривать максимум машино-мест. Сейчас у нас все заставлено автомобилями. И если бы появилась свободная площадка на 100 машино-мест, она бы была бы мгновенно заполнена. Располагался бы парк в центре города рядом с метро, этих вопросов с парковочными местами не возникало.

А когда введутся в эксплуатацию все офисные здания, количество людей существенно увеличится и может возникнуть серьезная проблема, потому что в часы пик порядка приблизительно 6 тыс. сотрудников будут ехать утром на работу, а вечером с работы. Улица Купревича и перекрестки на кольцевой могут не выдержать такой нагрузки и может случиться транспортный коллапс. Также и общественный транспорт может не справляться с потоком пассажиров. Мы эти вопросы задавали городским властям, и Мингорисполком думает над решение данной проблемы.

– Насколько необходимо, на ваш взгляд, строительство новых офисов в настоящий момент, когда цена на аренду падает в связи с негативными тенденциями в экономике? Насколько это строительство важно для компаний-резидентов?

– Занимаясь строительством офисных и других зданий, мы таким образом помогаем Парку. И то, что мы планируем строить по ул. Купревича, 2, мы тем самым  пытаемся помочь молодым компаниям. У нас в блоке № 5 размещен бизнес-инкубатор, где происходит поддержка молодых компаний. В здании по ул. Купревича, 1 в настоящий момент работает свыше 1200 сотрудников, поэтому возникает вопрос их размещения, потому что территория парка не в состоянии их всех принять. Так как мы реализуем принцип экстерриториальности размещения резидентов, то по сути найти офисное помещение в настоящий момент с нормальными условиями для своих сотрудников в Минске и других городах Беларуси IT-компаниям вполне реально. Главное для них – найти заказ у иностранных компаний, у белорусских предприятий с учетом того, что есть финансовые проблемы и за границей. Ведь иногда программные продукты откладываются на более поздний период. Поэтому основная задача наших компаний – находить заказы, разрабатывать самостоятельно продукты, продвигать их на рынке, а по сути найти офисное помещение, еще раз повторюсь, это не большая проблема.

О реконструкции зданий в Гродно мы продолжаем разговор с заместителем начальника отдела поддержки инновационного предпринимательства Администрации Парка высоких технологий Юрием Войтукевичем.

Юрий Войтукевич

– Юрий Альфредович, ПВТ заявил о расширении и открытии в перспективе филиалов в областных центрах, в частности в Гродно. Чем вызвано такое решение? Связано ли оно с ростом объема заказов у Парка высоких технологий?

– Выбор г. Гродно в качестве размещения филиала ПВТ обусловлен наличием образовательной базы в виде профильных факультетов Гродненского государственного университета им. Янки Купалы и наибольшим числом ИТ-компаний, из числа резидентов ПВТ и их филиалов.

В первую очередь филиал ПВТ в Гродно будет предоставлять услуги для небольших региональных ИТ-компаний, которым не более двух лет, и которые имеют потенциал роста и создания рабочих мест, необходимый для развития на местном рынке. Поддержка начинающих компаний на этапе их становления будет осуществляться путем предоставления производственных помещений, оборудования, организационных, консалтинговых и информационных услуг.

Территориальная близость к Гродненскому университету позволит также на базе филиала создать площадку для организации практикоориентированного обучения студентов профильных факультетов.

Целями данного проекта являются развитие высокотехнологичных отраслей экономики региона, повышение экспортного потенциала Гродненской области на основе коммерциализации ИТ-инноваций, создание новых рабочих мест в сфере информационных технологий.

– В Гродно решено новых зданий не строить, а заняться реконструкцией старых. Почему все-таки была выбрана реконструкция?  Ведь считается, что построить новое здание порой обходится дешевле, нежели реконструировать старое.

– Сами реконструируемые здания – это постройки 1905 года. Поэтому эти здания представляют историко-культурную ценность. Планируется реконструировать 4 здания – бывшие казармы, штаб, санчасть и клуб. Они будут превращены в два бизнес-инкубатора, в коворкинг-центр и административно-образовательный центр. Что касается посадочных мест, то в каждом здании их количество разное, как и сам функционал. В том же коворкинг-центре в зависимости от сценария использования количество мест может быть разным.

В соответствии со своими разрешениями на реконструкцию таких объектов разработан и утвержден проект реконструкции. В настоящий момент мы объявили конкурс в соответствии с законодательной процедурой на проведение работ по реконструкции этих зданий. Нас в первую очередь интересует такая организация, которая бы занималась комплексным управлением всего проекта реконструкции. Этой организации, которая выиграет конкурс, будет поручено подобрать подрядчика и осуществлять надзор за проведением работ на объекте.

В центре Гродно нет возможности построить новое здание. На самом деле его величество случай позволил воспользоваться шансом. Из центра города был передислоцирован погранотряд – он уехал на новое место дислокации и освободил здания в центре города. И так хорошо получилось, что здание расположено в центре города, недалеко от крупного университета. А рядом расположен транспортный центр. Недалеко рекреационная зона. То есть все находится вместе.

Здания, переданные филиалу ПВТ до реконструкции в Гродно:

– Как скоро реконструируемые здания будут введены в эксплуатацию и насколько учитывается опыт эксплуатации похожих зданий при их реконструкции? Какие современные технические решения будут применены в результате реконструкции, чтобы облегчить эксплуатацию зданий?

– В соответствии с проектно-сметной документацией расчетный срок строительно-монтажных работ по реконструкции составляет 8 месяцев. И это требование – не более 8 месяцев на проведение работ – мы как одно из основных выдвигаем на конкурс. Таким образом, в 2016 году комплекс зданий должен быть сдан в эксплуатацию.

В этом районе Гродно расположены несколько зданий подобного рода, и все проблемы, которые выявились другими организациями при эксплуатации подобных зданий, так или иначе будут учитываться. И с точки зрения обеспечения необходимой вентиляции, подвода других инженерных систем, все это учтено. Что касается современной начинки, мы обеспечиваем подвод высокоскоростного интернета. И дальше дело – за нашими компаниями и стартапами, которые будут развиваться и использовать все это.

Все эти здания находятся полностью под наблюдением. Причем это наблюдение будет обеспечиваться специальной аналитикой, которая разработана одним из резидентов ПВТ – компанией «Синезис». Есть технологии, которые позволяют внимательно отслеживать любого рода инциденты в контуре видеонаблюдения.

Специальных задач, связанных с выполнением самых передовых решений по энергосбережения, нам не ставилось. Нашей задачей было обеспечить сохранность историко-культурных зданий и заставить их справляться со своими функциональными  задачами. Задачей проектантов было выполнить все требования, которые выдвигаются для подобного рода объектов.

– Что можно сказать об офисном пространстве в реконструируемых зданиях?

– В коворкинг-центре оно будет открытым. А что касается двух инкубаторов, то там предполагается использовать некий «микс», то есть будут большие помещения, которые автоматически предполагают открытое пространство, но это на усмотрение тех компаний, которые там будут находиться. Есть и такие здания, в которые изначально задумывалось размещение 2-4 человек. Это небольшие комнатки, в которых работники располагаются комфортно и изолированно друг от друга. В то же время комната для переговоров и принятия кофе-чая является общей. Но  в других зданиях, подчеркну, есть решения, позволяющие работать в условиях openspace.

Бизнес-инкубатор ПВТ:

– И напоследок хотелось бы узнать, планируется ли в других областных городах открытие филиалов ПВТ?

– Что касается других областных городов, то есть центры разработок программного обеспечения и в Бресте, и в Гомеле, где действительно много ИТ-компаний, которые могли бы создавать основу для будущих филиалов и в этих городах. Надо искать соответствующее место, которое бы отвечало и нашим требованиям, и возможностям городских и областных властей, запросам компаний, которые готовы в этом деле принимать участие.

НАША СПРАВКА

История застройки ПВТ в Минске и реконструкции зданий Парка в Гродно

• Общая территория застройки ПВТ в Минске составляет 50 га;
•  заказчиком по комплексной застройке территории Парка в его границах является Минский горисполком;
• в 2009 г.  введено в эксплуатацию административное здание по ул. Купревича, 1, корп.1;
• в 2013 г. завершено строительство I очереди объекта ”Реконструкция здания по ул. Купревича, 1, корп. 2 Блок В“ – «Образовательный центр» общей площадью 2 513 м2;
• в 2013 г. окончено строительство I очереди объекта «Реконструкция здания по ул. Купревича, 1, корп. 2 Блок В“ – ”Образовательный центр“ общей площадью 2 513 м2;
• к 2014 г. на территории ПВТ построено 9 многоэтажных жилых домов, в том числе два арендных для сотрудников компаний-резидентов Парка;
• в 2015 г.  завершено строительство II очереди объекта «Реконструкция здания по ул. Купревича, 1, корп. 2. Блок Г» – «Бизнес-инкубатор» общей площадью 9 540  м²;
• общая площадь четырех реконструируемых зданий в Гродно составит 9 ,5 тыс. м²;
• год постройки – 1905;
• проект реконструкции разработан ОАО «Гродногражданпроект»;
• площадь участка – 2,2 тыс. га.

Беседовал Валерий Шайтар